田园综合体:解锁打开农村土地财富之门的金矿

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    中国城乡发展经历了30年的摸河探索,城镇化战略取得了显著成效。但是城镇化并没有真正解决城乡二元结构的深层次矛盾,而是转化为更加复杂和棘手的社会矛盾,城乡发展失衡、差距日趋扩大等问题倒逼城乡一体化的实质性突破,时至今日已到了不得不改革的关键阶段。

    在此背景下,党的十九大报告提出实施“乡村振兴战略”,将解决好“三农”问题作为工作的重中之重,重构城乡关系、重塑产业生态、培育新型主体成为中国新一轮城乡改革的核心。而2017年中央一号文件首次提出的“田园综合体”,作为中国农业供给侧改革的全新探索,通过导入新环境、新业态、新人群、新生活,将掀起一场城乡融合发展的“新革命”,成为“乡村振兴战略”的核心抓手,同时也孕育着巨大的市场蓝海。

    一边捆着草,一边饿着牛

    乡村要振兴,土地是根本土地资源作为农村最基本也是最重要的生产要素,承载着乡村振兴的重大使命,农村土地资源价值的释放决定着新一轮城乡改革的成败。与此同时,土地财政支撑下的“疯狂供地”使得可利用的城市建设用地难以为继,未来中国经济发展必须向农村土地要空间。

    田园综合体:解锁打开农村土地财富之门的金矿

    一边捆着草,一边饿着牛,土地问题成为制约城乡发展的症结所在。国家层面以政策试点方式为农村土地利用撕开了一道口子,意欲投身田园综合体建设的新兴主体,有望从一道缝窥得一片天,在田园综合体的巨大蓝海中分得一杯羹。

    土地政策演变:犹抱琵琶半遮面

    中国农村土地制度变迁史,从某种意义上就是一部农村农业经济发展史从新中国成立以来,农村土地制度经历了几次重大改革,1992年土地使用权的流转尝试标志着农村土地使用权的市场化开端。自此,我国农村土地流转政策经历了探索合法、严格管控、创新试点三大阶段,2015年1月《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》正式从中央层面开启了我国农村土地制度改革的大幕。

    改革关键词一:三权分置。实行土地所有权、承包权、经营权“三权”分置并行,承包主体与经营主体分离,推进土地经营权有序流转,从而实现集体、承包农户、新型经营主体对土地权利的共享。

    改革关键词二:同权同价。建立城乡统一的建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。

    改革关键词三:创新试点。农村“三块地”改革进入深水区,目前已授权33个试点县(市、区)开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革创新试点工作。2018年农村集体产权制度改革试点范围继续扩大,将实行“整省整市”试点,全国性推广也将指日可待。

    虽然目前农村土地制度改革仍然犹抱琵琶半遮面,但透过政策演变历程可见,农村土地改革创新及推广已是大势所趋,困扰田园综合体建设的土地利用问题依然有迹可循。

    土地利用类型:乱花渐欲迷人眼

    田园综合体土地利用涵盖国有土地和农村集体土地两种类型,其中国有土地依照土地利用性质可采取出让、划拨、转让等方式获得,目前已经形成完备成熟的土地获取流程,在此不做赘述。

    农村集体土地作为田园综合体发展的主阵地,其用地类型和获取方式成为新兴主体的核心关注点。那么田园综合体可利用的农村土地类型有哪些呢?

    1、农用地:即农村集体承包土地/耕地,包括基本农田和一般农田,是田园综合体发展农业产业的核心载体。

    2、四荒地:荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地,属于国家鼓励利用和发展休闲农业的类型。

    3、集体经营性建设用地:是指除农村宅基地、公益性公共设施用地之外、具有生产经营性质的农村集体建设用地,前身一般为乡镇企业用地。

    4、闲置宅基地:即农民自有住宅用地,农民对宅基地只有使用权,没有所有权,宅基地以及住宅房屋不仅可以用于居住,也可以用于从事家庭生产和经营活动。

    5、其它可利用土地类型:包括矿区、生态涵养区部分用地、森林部分用地、其它荒地等。

    由此可见,田园综合体涉及的土地类型纷繁复杂,不少磨拳擦掌、跃跃欲试的新兴主体往往望而却步。智纲智库作为紧跟国家大势的战略咨询机构,一直致力于田园综合体的深度研究,并对国内现有田园综合体项目进行了大量的实地考察,同时也正在潜心孵化中国未来的田园综合体新标杆。

    拨开云雾,我们发现,其实田园综合体土地利用的终极瓶颈在于最难啃的“三块硬骨头”,而随着农村土地制度的创新改革,田园综合体土地利用的解决之道愈发明朗。

    土地利用模式:守得云开见月明

    Ⅰ、集体经营性建设用地——率先破题

    集体经营性建设用地入市成为此轮土地制度改革试点最大的突破点,也将成为田园综合体运营商获得建设用地指标的最重要途径。

    自2015年初农村集体土地改革,允许农村集体经营性建设用地入市,目前全国已有33个县市区试点集体经营性建设用地入市实践,浙江德清市、成都郫都区、北京大兴区等作为最早参与试点的城市,均积累了较为成熟的入市实践经验。尽管目前试点区域有限,但随着试点范围的扩大和试点经验的日益成熟,集体经营性建设用地入市全国性推广趋势已不可逆。

    [案例解读:成都多利绿城桃花源]

    2016年11月4日,多利(成都)农业发展有限公司通过挂牌方式取得农村土改试点郫都区白云村108.38亩地块,后由多利、平安和绿城三方合作开发。2017年3月体验区亮相,首批次27套新房已经售罄。

    多利桃花源由此成为农村集体经营性建设用地入市的经典项目,但是需要注意的是,桃花源地产产品为40年产权,居住水电气为商业价格,每户配备1-2亩不等的院子,且地产销售只以公司为售卖客群(资产转让方式),究其原因在于项目通过竞拍获得的土地性质为村庄商业服务业设施用地,其用途受到严格管制,只能用于农业相关方面的建设,因此以上种种限制条件也就不足为奇了。

    Ⅱ、农村闲置宅基地利用——空间可期

    据统计,农村宅基地废弃等因素造成的村庄土地闲置面积达到1亿多亩,占全国总耕地十八分之一,目前中国农村宅基地15%是闲置的,浙江省部分农村宅基地闲置率甚至高达60%。农村闲置宅基地的利用将成为解决田园综合体土地问题的又一关键性举措。

    国家政策鼓励农民利用闲置宅基地发展休闲农业,为田园综合体建设提供了新发展空间。新兴运营主体以租赁或分红等方式获得宅基地房屋使用权,通过导入新业态、新功能、新人群,使农村资源变资产、资金变股金、农民变股东,实现与农民共同发展、共同富裕。

    农村宅基地改革试点仍处于探索阶段,目前仅在全国范围内宅基地空置率不低于8%的部分县城农村展开,在试点地区村民可保持宅基地性质不变自用经营,也可由集体经济组织回购原有宅基地转换为经营性建设用地后依照相关政策和程序入市。随着宅基地改革试点的深入推进,田园综合体土地利用将迎来更大的拓展空间。

    Ⅲ、农村承包地利用模式——渐趋成熟

    田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的新型乡村发展模式,实现农业产业化及一二三产融合发展是田园综合体的基本要求。农村承包地作为田园综合体发展农业产业的核心载体,将通过创新土地利用模式和经营模式实现农业用地的高效化、规模化、集约化利用。

    1、农地入股模式:以重庆长寿区麒麟村为例,农民以土地承包经营权入股,龙头企业以现金入股,共同成立运营公司,农民可获得股权分红,此种方式,土地正式转化成了资本,具有承担公司债权债务的责任。

    2、土地信托流转模式:以无锡阳山镇桃园村为例,把土地经营权分离出来并委托给信托公司进行专业化管理,农民手中的土地就变成了一种收益凭证,信托公司按照一定的时间和比例向农民返还收益。

    3、土地使用权交易模式:以山东枣庄为例,乡镇政府成立农村产权交易中心,为农民颁发土地使用产权证,农民凭证既可将土地使用权抵押给信用社获得贷款,也可入股合作社引入企业运营获得股权分红。

    田园综合体作为乡村振兴战略下的大趋势而非小风口,将通过创新农业生产方式、创新农民生活方式、创新新型城乡关系,实现农业产业高端化、农村旧瓶装新酒、农民旧貌换新颜。随着农村土地利用“三块骨头”改革试点的深入推进,田园综合体面临的土地利用难题也将有例可循、有法可依,相信困扰中国三十年的城乡关系必将守得云开见月明,迎来一片星辰大海。

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